三四线楼市，藏着关于房地产的全部秘密，那些你听说过没去过的历史名城、名不见经传的偏远荒郊小县城、大都市周边的五六线小城，成为最近几年当之无愧的主角，炒房客、房企蜂拥而至，房价水涨船高，三年涨幅过半者有之，两年均价的也不在少数。

数据显示，2017年7月之后，三四线城市的房价涨幅长期跑赢70城平均值，远超一线和二线城市。

问题总是在波澜不惊中酝酿，在集体狂热时产生，房价激进上扬的三四线楼市，在经历了棚改货币化推动、返乡置业大潮回流的过程后，如今已经难掩失落。

最典型的表现是“房价与购买力的错配”，保利发展战略研究院3月6日发布的《2018-2019年房地产行业白皮书》显示，本轮房价涨幅超以往任何周期，从分线城市成交总价占比来看，一线城市总价段300万以上成交占比明显提升；二线城市100-300万总价段产品成主流；三四线总价段100万以上产品占比提升达23%！

放在以往，我们已经熟悉在县城地市买套房子花费五六十万的现实，但现在的房款动辄就高达百万以上，对于人均月入3000，家庭平均月入7000以下的家庭来说，月供收入比已经突破50%大关，如果加上子女的教育费用和各类短期贷款，对于家庭财力的透支是不言而喻的。

更何况，大部分小县城的居民，能达到月入7000元以上家庭并不是多数，百万以上的总房款意味着30万打底的首付，对于返乡置业群体和进城务工的农民来说，这往往需要借遍亲戚朋友才能实现。

当高杠杆买房的同时再加上隐性杠杆，三四线楼市的整体负债水平必然水涨船高。

兴业地产曾在2017年发布了一组数据，彼时估算三四线销售总金额是4.72万亿，其中，居民自有资金仅1.25万亿。3.47万亿就是货币加的杠杆，比例高达74%！

从这个角度上来看，“收入不够、房贷来凑”的困局，正是小城市购买力与房价错配的现实。

23%的增幅看似不大，但在短短两年之内实现这样的蹿升幅度，更应该令我们警惕。

要知道，楼市的真相绝不是灯红酒绿的京沪深和屈指可数的二线省会，而是那些隐藏在背后数量庞大的中小城市，据《中国中小城市绿皮书》统计，截至2017年底，中小城市直接影响和辐射的区域，面积达934万平方公里，总人口达11.7亿，占总人口的84.67%，这种情况下，谁还能对三四线楼市的“失落”熟视无睹？